La regla del 70 % en la compra de vivienda: qué cambia y a quién beneficia o perjudica
Descripción de la publicación
Carmen Mena
10/11/20265 min read
La regla del 70 % en la compra de vivienda: qué cambia y a quién beneficia o perjudica
Imagina que necesitas vender un piso. Una tasación calcula que vale 200.000 euros, pero no encuentras particulares interesados. Una empresa te ofrece 120.000 euros.
¿Podrías aceptar esa oferta? El artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 introduce una limitación para determinados compradores. Para entenderla, debemos mirar quién compra, cuánto paga y qué destino tendrá la vivienda.
Puedes consultar el artículo 1 completo en el BOE.
¿Qué establece el artículo?
Hasta finales de 2030 limita adquisiciones gratuitas o inferiores al 70 % del valor de mercado realizadas por determinadas entidades adquirentes de inmuebles o préstamos impagados, grandes tenedores societarios y entidades vinculadas.
Exige una tasación independiente homologada. También computa deudas asumidas y otras prestaciones.
Un préstamo hipotecario impagado es una deuda que no se está pagando. Comprar esa deuda significa adquirir el derecho a cobrarla; no supone adquirir directamente la vivienda.
¿Qué es un gran tenedor?
Es quien tiene once o más inmuebles residenciales o más de 1.500 m² residenciales, excluidos garajes y trasteros. En determinadas zonas tensionadas, el umbral puede reducirse a cinco viviendas.
La categoría de grandes tenedores del artículo 1 se refiere a empresas.
Consultar la definición legal.
Sus cinco apartados
Apartados
1. Define compradores, umbral y valoración.
2.Contempla excepciones por usos asequibles, sociales, sociosanitarios y de protección, además de buenas prácticas.
3.Excluye ciertas transmisiones ya escrituradas antes de su entrada en vigor.
4. Condiciona determinadas adquisiciones judiciales al cumplimiento del código.
5.Protege frente al lanzamiento a determinados residentes vulnerables sin alternativa hasta 2030.
Las excepciones vinculadas al código requieren su aprobación y cumplimiento.
El ejemplo de Ana: una vivienda tasada en 200.000 euros
Ana necesita vender su piso. Una empresa incluida en esta limitación ofrece 120.000 euros.
El cálculo es sencillo:
200.000 € × 70 % = 140.000 €
Salvo que encaje en una excepción, esa empresa tendría que pagar al menos 140.000 euros para cumplir la condición.
Esto equivale a un descuento máximo del 30 % respecto a la tasación en esa operación. Pero la empresa no está obligada a comprar: puede elevar su oferta o retirarse.
Tampoco significa que 140.000 euros sea el precio mínimo obligatorio para cualquier comprador.
Una tasación es una valoración técnica. No garantiza que exista alguien dispuesto a pagar esa cantidad.
Escenario 1: la empresa ofrece más y Ana consigue vender
La empresa revisa sus cuentas y decide pagar 140.000 euros.
Para Ana: recibe 20.000 euros más que con la oferta inicial.
Para la empresa: aumenta su inversión y se reduce el margen esperado. Tendrá que valorar si siguen compensando las obras, los gastos y el tiempo necesario.
Para el mercado: en esta operación, la regla sostiene el precio frente a la oferta inicial. Por eso, no puede afirmarse que necesariamente abarate las compras.
Escenario 2: la empresa se retira y no aparece otro comprador
La empresa concluye que pagar 140.000 euros no le compensa. Ana continúa anunciando la vivienda, pero ningún particular se interesa.
Ana no recibe una oferta mejor: se queda sin comprador.
Mientras espera, puede seguir pagando hipoteca, comunidad, impuestos, seguro y mantenimiento. Además, no dispone del dinero que esperaba obtener de la venta.
Supongamos estos gastos:
Salida mensual de dinero con importe ilustrativo:
Cuota hipotecaria: 500 €
Comunidad: 60 €
Promedio de impuestos, seguro y mantenimiento: 90 €
Total mensual: 650 €
Un año de espera supondría 7.800 euros de desembolsos. Parte de la hipoteca puede reducir su deuda, pero Ana necesita igualmente disponer del dinero para pagarla.
Si quería vender para cancelar deudas, afrontar cuidados o comprar otra vivienda, el retraso puede complicar su situación.
Para el mercado: podrían aumentar los tiempos de venta y reducirse las compraventas. Las viviendas pueden mantener su precio anunciado sin encontrar compradores. Un anuncio caro no demuestra que se esté vendiendo caro, y el precio de la vivienda en general no supondría una subida.
Escenario 3: aparece una familia interesada
Tras retirarse la empresa, una familia estudia comprar el piso.
Para la familia: puede aparecer una oportunidad con menos competencia inversora. Sin embargo, necesitará ahorro, financiación y capacidad para afrontar posibles reformas.
Para Ana: vuelve a tener una posibilidad de vender, aunque debe negociar una nueva oferta.
Para el mercado: cambia el perfil del comprador. El beneficio será limitado si las familias no pueden conseguir financiación, pero si la consiguen lo que ocurre es que cambia el perfil del propietario, y se limita a los grandes tenedores.
Escenario 4: el piso necesita muchas obras
La empresa calcula que deberá invertir 60.000 euros en rehabilitación:
Compra más obras, por lo que el importe de la compra por 120.000 € y obras de 60.000 encarecen de €180.000 € a €200.000 €
Estas cifras todavía no incluyen otros gastos.
Para el comprador: el proyecto puede dejar de resultar rentable.
Para el vendedor: una vivienda que necesita una intervención importante puede tener menos compradores disponibles.
Para vecinos y futuros residentes: si nadie realiza las obras, la recuperación del inmueble puede retrasarse.
Para el mercado: algunos proyectos podrían paralizarse; otros podrían salir adelante con compradores distintos o con otra financiación.
Escenario 5: se plantea un destino social
Un comprador estudia destinar la vivienda a un proyecto social y comprueba si reúne los requisitos de una excepción.
Para el vendedor: puede aparecer una vía alternativa de venta.
Para el comprador: la operación debe ser viable tanto en su adquisición como en su gestión posterior.
Para los residentes: el resultado dependerá de que el proyecto se materialice y mantenga las condiciones previstas.
Para las administraciones: la supervisión y los recursos disponibles serán importantes para que el destino social sea efectivo.
¿Qué impacto puede tener sobre el mercado de la vivienda?
Los escenarios anteriores muestran dos fuerzas diferentes:
Si los compradores elevan sus ofertas, pueden sostenerse, incluso elevarse los precios de determinadas operaciones.
Si los compradores se retiran, puede disminuir la demanda y resultar más difícil vender.
La consecuencia también depende del lugar. En una zona con muchos compradores, otro interesado puede sustituir rápidamente a la empresa. En una localidad con poca demanda, perder un comprador puede tener mucho más peso.
Además, cambiar quién compra una vivienda existente no aumenta por sí solo el número de viviendas disponibles. Para mejorar el acceso también importan la construcción, la rehabilitación, la financiación y el destino posterior de los inmuebles.
Qué debemos observar para valorar su resultado
Habrá que mirar más allá de los precios anunciados:
Precio efectivo de venta
Cuánto se paga realmente.
Tiempo necesario para vender
Si resulta más difícil encontrar comprador.
Número de compraventas
Si las operaciones aumentan o disminuyen.
Rehabilitaciones realizadas
Si se recuperan viviendas deterioradas.
Destino de las viviendas
Si llegan a residencia habitual o a proyectos sociales.
La medida puede mejorar una oferta y, en otro caso, hacer que desaparezca. Para quien necesita vender, conservar una vivienda con una tasación elevada no sustituye al dinero de una venta que no llega.
Los ejemplos de esta entrada son hipotéticos. Explican posibles efectos económicos, no resultados que podamos dar por seguros.
Carmen Mena