¿Cuánto dura un alquiler y qué pasa si el inquilino necesita marcharse?

En la entrada anterior explicamos la diferencia entre alquiler temporal y vivienda habitual. Ahora veremos cuándo termina cada contrato, cómo puede continuar y qué ocurre si el inquilino necesita marcharse antes.

Para el inquilino, conocer los plazos ayuda a organizar su vivienda. Para el propietario, permite prever cuándo podrá disponer del inmueble.

Qué normas explicamos

El RDL 29/2026 modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero no la sustituye.

Esta entrada aborda el artículo 3, apartados Seis y Siete, que incorporan los artículos 9.4 y 9 bis de la LAU; el Ocho, que modifica el artículo 10; el Nueve, que modifica el artículo 11; y el Veintidós, que añade la disposición transitoria octava.

También explicamos la disposición final quinta, sobre la ampliación extraordinaria de determinados contratos.

1. ¿Cuánto puede durar un alquiler temporal?

El artículo 9 bis.1 de la LAU establece una duración superior a 31 días y, generalmente, de hasta doce meses. Puede ampliarse por acuerdo expreso si continúa la causa temporal, respetando las condiciones legales.

Ejemplo: el inquilino se desplaza para cubrir una sustitución de cuatro meses. Le amplían el trabajo otros dos. Puede acordar con el propietario que continúe el alojamiento y documentar el motivo.

Para el inquilino, permite adaptar la estancia a su trabajo. Para el propietario, exige comprobar cuándo quedará libre el piso antes de ofrecérselo a otra persona.

2. ¿Se pueden encadenar contratos temporales?

El artículo 9 bis.2 contempla la consideración como vivienda habitual desde el primer contrato si se superan doce meses sin justificación temporal o se novan o suceden más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda.

Ejemplo: se firman tres contratos temporales seguidos para continuar en el mismo piso. No puede darse por hecho que cada documento permite empezar de cero.

La consecuencia puede cambiar los plazos de recuperación del propietario y las protecciones del inquilino. La novación —modificación del contrato— debe valorarse en los términos de la norma, sin equiparar cualquier cambio menor con este supuesto.

3. ¿Puede marcharse antes el inquilino?

El nuevo artículo 11 de la LAU permite:

• En vivienda habitual, marcharse después de seis meses, avisando al menos treinta días antes.

• En vivienda temporal, marcharse después de un mes desde la formalización, avisando al menos diez días antes.

Cumplidos los requisitos, esa salida anticipada no genera indemnización al propietario.

Ejemplo: el inquilino lleva ocho meses en su vivienda habitual y necesita trasladarse. Si le corresponde esta regulación, puede comunicar la salida respetando los treinta días.

Eso no elimina las deudas. Si queda una mensualidad pendiente, tendrá que pagarla.

Antes podía pactarse una indemnización legalmente limitada en vivienda habitual. Para el propietario, el cambio puede implicar gastos de búsqueda y periodos sin ingresos. En contratos anteriores debe comprobarse el régimen aplicable, sin dar por anulada automáticamente una cláusula.

4. ¿El contrato termina siempre en la fecha escrita?

No necesariamente. El artículo 9.1 de la LAU permite generalmente continuar hasta cinco años con propietario persona física o siete con persona jurídica, cuando corresponde ese régimen.

Ejemplo: el contrato indica un año, pero le corresponde una duración mínima de cinco. El propietario no puede exigir la salida al cumplirse el primero únicamente por esa fecha.

Estas reglas ya existían antes de la reforma. Protegen la continuidad del inquilino, pero no lo obligan a quedarse todo ese tiempo.

¿Qué ocurre al terminar el periodo mínimo?

Hay dos situaciones que conviene separar.

Si nadie comunica a tiempo la finalización, el artículo 10.1 contempla una prórroga por anualidades, hasta tres años más. Para evitarla, el propietario debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos.

Ejemplo: terminan los cinco años sin que ninguno haya comunicado la finalización. Puede comenzar la prórroga ordinaria.

Si el propietario comunica correctamente que quiere terminar, evita esa continuación por falta de aviso. Después debe comprobarse si corresponde alguna ampliación extraordinaria.

Durante las anualidades prorrogadas, el inquilino puede comunicar que no continuará con un mes de antelación al final de la anualidad correspondiente.

5. ¿Puede solicitarse una ampliación extraordinaria de dos años?

La disposición final quinta del RDL 29/2026 permite solicitarla por anualidades, hasta dos años adicionales, manteniendo las condiciones del contrato.

Debe ser vivienda habitual sujeta a la LAU y estar vigente el 8 de octubre de 2026. Además, tiene que terminar alguno de los periodos contemplados.

¿Qué periodo puede estar terminando?

El periodo mínimo del artículo 9.1.
Por ejemplo, el alquiler llega al quinto año y termina su periodo protegido.

Una prórroga de las citadas en los artículos 10.1 y 10.2.
Por ejemplo, el contrato continuó después de los cinco años y ahora termina esa ampliación.

Una continuación sometida al Código Civil.
El contrato y sus prórrogas terminaron, pero el alquiler continuó mediante tácita reconducción.

El artículo 1566 del Código Civil exige, entre otras condiciones, una permanencia de quince días con consentimiento del propietario y ausencia de requerimiento previo. Seguir ocupando la vivienda contra su voluntad no equivale a esa situación.

¿Qué debe cumplir el inquilino?

Debe solicitar la ampliación, estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.

Ejemplo: pagar una deuda justo antes de solicitarla no demuestra por sí solo que se cumpla el requisito de los ocho meses.

También debe comprobarse el límite temporal. El apartado 2.8 del informe de Garrigues sitúa antes del 31 de diciembre de 2028 los vencimientos contemplados. Esta es su interpretación de la disposición, no una aclaración oficial independiente.

6. ¿Podría llegar un alquiler a diez años?

Sí, como posibilidad para determinados contratos, no como duración garantizada.

La disposición final quinta contempla la finalización de la prórroga ordinaria. Por eso, un contrato podría haber completado cinco años iniciales, continuar tres mediante esa prórroga y reunir después los requisitos para solicitar hasta dos extraordinarios.

Un ejemplo concreto

El contrato se inició en octubre de 2018 y completó cinco años en octubre de 2023. Como no se comunicó a tiempo su finalización, continuó mediante la prórroga ordinaria hasta octubre de 2026.

Al llegar ese vencimiento, el inquilino solicita la ampliación extraordinaria. Si el contrato está incluido, cumple los requisitos y no existe una excepción aplicable, podría continuar hasta dos años adicionales.

En ese supuesto, la duración total podría alcanzar diez años: cinco iniciales, tres ordinarios y dos extraordinarios.

El ejemplo describe un contrato que ya había recorrido las etapas anteriores. No significa que un contrato firmado hoy tenga asegurados diez años, ni que la ampliación pueda pedirse sin revisar la normativa del momento.

7. ¿Puede negarse el propietario a la ampliación extraordinaria?

Si se cumplen los requisitos, debe aceptar salvo las excepciones previstas: acuerdo sobre otras condiciones, nuevo contrato o necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda conforme a la LAU.

También se excluye el acuerdo de renovación o nuevo contrato con una rebaja mínima del 5 %.

Ejemplo: pasar de 800 a 760 euros supone esa reducción. Debe existir un acuerdo, no solo una propuesta pendiente de aceptar.

¿Qué significa recuperar por necesidad?

La remisión al artículo 9.3 de la LAU contempla al propietario persona física, transcurrido el primer año, que necesita vivienda permanente para sí, sus padres o hijos —también por adopción— o su cónyuge en los supuestos legales de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Debe justificar la causa y avisar al menos dos meses antes.

Ejemplo: necesita la vivienda para que viva su hijo. Tendrá que acreditarlo y comunicarlo correctamente. Querer alquilarla más cara no equivale a esa necesidad.

Para rechazar esta ampliación extraordinaria, la disposición final quinta permite alegar la necesidad aunque no estuviera anunciada en el contrato. Esa excepción no se extiende automáticamente a cualquier recuperación anticipada.

8. ¿Se pueden sumar todas las ampliaciones?

No. La disposición final quinta declara su ampliación incompatible con la del artículo 10.3 de la LAU, prevista para determinados contratos en zonas oficialmente tensionadas. Esta última tiene preferencia.

Ejemplo: si corresponden ambas, no se suman tres años extraordinarios por zona tensionada y después dos del decreto.

Esto es distinto de haber disfrutado antes de la prórroga ordinaria del artículo 10.1.

¿Y si ya se pidió una ampliación bajo otra norma?

La disposición transitoria primera del RDL 29/2026 conserva determinadas solicitudes hechas durante la vigencia del RDL 8/2026. Una nueva solicitud al finalizar aquel periodo debe ajustarse a la regulación actual.

No debe confundirse este supuesto transitorio con un derecho automático a obtener otros dos años en cada vencimiento.

9. ¿Qué ocurre con los temporales anteriores?

La disposición transitoria octava de la LAU mantiene su régimen anterior hasta el vencimiento pactado, sin prórroga bajo ese régimen. El arrendamiento temporal renovado se somete a la regulación nueva.

Ejemplo: antes de renovar un temporal anterior a la reforma, ambas partes deben revisar las reglas aplicables. No basta con cambiar la fecha de una plantilla antigua.

¿Cómo podría afectar al mercado?

Son posibles efectos, no resultados demostrados.

Una salida anticipada menos costosa puede facilitar una mudanza del inquilino. Para el propietario, puede generar gastos y tiempo sin ingresos.

Una ampliación puede aportar estabilidad al inquilino y continuidad de cobro al propietario, pero también retrasar el uso previsto del inmueble.

El resultado sobre oferta y precios dependerá de las decisiones de ambas partes. Habrá que observar los datos para conocerlo.

En la próxima entrada veremos qué paga cada parte: renta, actualizaciones, gastos, reparaciones y garantías.

Carmen Mena · innovacionsostenible.es

Ejemplos hipotéticos. Régimen analizado a 25 de octubre de 2026. Deben comprobarse la fecha del contrato y la normativa autonómica aplicable.

Fuentes: RDL 29/2026, LAU, Código Civil, artículo 1566 e informe de Garrigues de 8 de octubre de 2026, especialmente sus apartados 2.1.3, 2.1.4, 2.3, 2.4 y 2.8.

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